主要观点

　　保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？

　　(一)今年保障性租赁住房政策密集出台。6 月国办出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等方面明确对保障性租赁住房的扶持，各地保障性租赁住房政策加速实施。7 月，住建部要求各城市在10 月底之前指定“十四五”保障性租赁住房规划，后续提出“力争保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%以上”。目前，已有上广深等十多个城市出台保障性租赁住房具体工作计划及目标。

　　(二)主要城市已出台“十四五”期间保障性租赁住房筹建计划。一线城市中，上广深计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房总量比重45%左右；成都、杭州等新一线城市及部分二线城市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点，如浙江省，“十四五”期间计划筹建量超过10 万套的省辖市包括杭州等5 个城市，它们也是浙江省人口净流入最多的5 个城市。

　　(三)对地产投资的拉动或在2.2%左右。根据主要大中城市的筹建计划，我们估算“十四五”期间保障性租赁住房的筹建量在700 万套左右。如果2022年完成1/4 的建设计划，预计明年保障性租赁住房对地产投资的拉动在2.2%左右，对建安投资的拉动在3.4%左右。

　　(四)保障性租赁住房建设资金从哪里来？分为财税政策和金融政策两大方面。财税政策上，地方主要依靠中央补助资金，广东、浙江等省市统筹地方政府资金，并鼓励符合条件的项目申请专项债；金融政策上，多地争取国开行等银行金融机构的授信额度，并支持保障性租赁住房项目进行REITs 试点。

　　每周经济观察

　　疫情方面，本周疫情整体进入扫尾阶段。11 月20 日，新增本土确诊病例4 例。

　　自11 月16 日起，每日新增本土确诊病例已降至个位数。

　　经济方面：螺纹消费延续低迷。地产销售增速较前两周回落，土地成交面积急剧下行，土地溢价率较前两周的1%左右回升至4.6%。汽车零售继续走弱，截止至11 月14 日，汽车零售累计同比为-17.8%，批发同比为-23.1%。

　　贸易方面：需求冲击下BDI 指数较峰值下跌近50%。

　　物价方面：菜价小幅下跌，猪肉价格小幅反弹。展望后续，预计今年冬春蔬菜供应稳定，价格大幅上涨可能性较低。工业大宗价格继续齐跌，其中煤炭保供稳价政策成效明显，本周秦皇岛动力煤市场价(Q5500，山西产) 跌至1090元/吨。

　　地方债发行方面：11 月22 日当周将发行新增地方债1840 亿，其中一般债39亿，专项债1801 亿。11 月地方债发行逐周回升，但全年已下达新增专项债额度还剩约3500 亿左右，低于此前的市场预期。

　　流动性方面：周三国常会设立支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，规模为2000亿；周五央行发布第三季度货政报告，表明“保持经济平稳运行的难度加大”，支出“稳健的货币政策”要“以我为主”、“做好跨周期调节”等。

　　风险提示：

　　保障性租赁住房推进不及预期。

（文章来源：华创证券）