没想到，杭州楼市玩了把深夜突袭。

这一次，调控的手再次伸向开发商。

今天凌晨，杭州市规划和自然局发布了第二批住宅用地集中出让公告。

我看了下，这次土拍新政主要有四大重点：

特点一：供应向星城倾斜

本次集中出让中星城范围内住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%，充分体现了杭州市加快构建“一核九星”特大城市新型空间格局，优化调整用地供给空间结构，增加星城住房用地供给比例的导向和要求。

PLUS解读：

一核九星是杭州前阵子才确定的，一核就是上城、拱墅、西湖、滨江四个主城区，九星就是其他9个区县市。

可以看到，这一次主城区地块占比只有20%，其余80%都在星城，这一点很像上海首次集中拍地，将供应主要放在五大新城，主城区地块极少供应。

换句话说，杭州主城区的房子受到土拍刺激而涨价的情况会减少，同时购房者也将越来越难买得到，摇号难度也会随之增加。

特点二：竞价规则有调整

为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

PLUS解读：

首次集中拍地的时候，每宗地块保证金都是5000万，而这次房企需要交20%的保证金才能买地，说明两个问题：

首先，保证金要求有所变高，在资金有限的情况下，房企可能会降低拿地的热情，同时地块竞争者少，也不容易抬高地价。

其次，可能是为了避免之前宋都的退地风波再次出现，而从这次出让的地块来看，仅有2宗地块的保证金低于5000万，其余都高于5000万，所以退地成本也增加了。

同时，普通地块溢价率上限降为20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限降为10%，看上去房企好像省钱了，但实际上并没有。

因为部分地块的起拍单价提高了，例如这次萧山市北两宗纯住宅地块是21667/㎡，上一次萧山市北三宗纯住宅地块是20000元/㎡。

此外，“竞自持房屋”改为“竞拍无偿移交政策性租赁住房”，则说明房企盖完房子后，部分比例物业不仅不能卖连租都不行，只能全部交给政府，一分钱也赚不了。

特点三：开展“竞品质”试点

此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

PLUS解读：

简单来说，房企要拿“竞品质”试点地块，必须要过三关：一是要审查资格，二是要提交建设方案，最后才是竞地价。

这一点，和之前北京首次集中拍地的“高标准商品住宅投标程序”有点像，但北京是先竞地价，再竞品质，此外成都、西安也出过类似的规定。总而言之，竞品质是今年土拍的一大特点，只要房企的品质不行，就很难有资格玩这场游戏。

值得一提的是，“竞品质”试点地块还要全部实行现房销售。

要知道，杭州在2017年3月就曾首次提出“现房销售”政策，当时规定：当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。

只不过，政策太短命，8月14日就被取消了，前后才4个多月时间。

所以，这一条新政也标志着杭州楼市重回“现房销售”时代。

对于房企来说，肯定不是好事，房子一天卖不出去，资金成本一天就会增加不少，再加上三道红线压顶，怕是要头禿了。

对于购房者来说，所见即所得，房子好坏全看得一清二楚，但是价格比期房肯定要贵。

特点四：细化商服用地要求

从保障住宅布局空间，提高住宅环境品质的角度，本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

PLUS解读：

我听说，之前杭州部分纯住宅项目，开发商会建一些独立商业，例如商墅，来增加利润，但这样肯定会影响居住舒适感。

所以，前段时间杭州就叫停了“宅地设商墅”这个玩意。

而这次土拍新政也规定公建部分不能再这么玩，只能用来建设公益性配套公建，是不能卖的，如果要建商业，也只能是沿街商业。

开发商利润空间的降低，可想而知。

整体来说，这次杭州土拍新政，就是在首次集中土拍的基础上进行了优化，目的就是给土拍市场降一降温，但总体供应是比上次少的，新房供不应求的局面还是比较难改变。

最后，再简单说说昨晚住建部约谈5个城市的事儿。

银川、徐州、金华、泉州、惠州之所以被叫去喝茶，没别的原因，就是房价涨得太快了。

我前两天发的这张表，大家都看到了吧，这五个调皮鬼就赫然在列。

同时，这次被约谈的既有二线城市，也有三四线城市，说明只要房价上涨快，再小的城市也是要管的，尤其是一些一线城市周边的城市。

所以，这几个城市接下来肯定会加码调控，而表格里的其他城市应该也会陆续被约谈，各位就拭目以待吧。

部分资料来源：地产小王子